요즘 전국적으로 전세 사기가 정말 많이 일어나고 있습니다. 이 와중에 전세 사기가 아닌이 매매 사기또한 자주 발생하고 있다고 하는데요.
앞으로 이런 피해자는 더 늘어날 걸로 보여서 주의가 필요합니다.
이번시간에는 최근 빈번하게 발생하는 전세, 매매 사기 수법과 이를 예방 할 수 있는 방법에 대해 실제 사례와 함께 알아보겠습니다.
빌라 전세 사기 유형
매도인과 매수인이 2억 5천만원에 빌라 매매 계약을 체결하면서 매수인이 계약금도 지급하고 잔금 날이 돼서 나머지 잔금까지 매도인 한테 지급을 했다고 합니다.
잔금이 끝났으니 그 집에 가서 입주 청소를 준비하고 있는데 황당한 일이 일어납니다.
갑자기 어떤 사람이 자기가 전 세입자라면 집에 들어와서 비밀번호를 바꾸고 자신의 전세금 2억 3천을 돌려 줄 때까지 집을 못 준다고 버티는 것입니다. 매수인은 정말 당황스러울텐데요.
알고 보니까 실제로 전세 2억 3천으로 계약을 한 임차인이 있는데 매도인이 매매대금 2억 5천을 받고 이전 세입자한테 전세금 2억 3천을 돌려주지 않고 잠적을 해버린것이었습니다.
그러니까 당연히 전세입자는 집을 비워줄 수 없는 상황이었던 것입니다.
전세입자는 다행히 전세 보증보험에 가입이 돼 있어서 얼마 뒤에 보험사에 청구를 해서 전세금 2억 3천을 돌려받고 나갈 수 있었다고 합니다.
그런데 문제는 매수인한테 생겼습니다. 전세입자에게 2억 3천을 지급해 준 보험사에서 매수인이 임차인에게 반환해야 될 전세금을 우리가 대신 지급해 줬으니까 2억 3천만원을 갚으라고 구상권을 청구했기 때문입니다.
어떻게 이럴 수가 있을까요? 그 이유는 주택 임대차 보호법 제 3조 4항에서 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다라고 규정하고 있기 때문입니다.
그 빌라의 매수인이 양수인이니까 보증금 반환 책임도 매수인한테 승계가 됐다고 보는 것입니다.
이 법이 잘못됐다고 생각하시는 분들이 계실텐데요, 사실 이 조항은 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 것입니다.
방금 알아본 사례처럼 기존 집주인이 전세금을 받아놓고 매매를 해버리게 되면 임차인이 바뀐 집주인한테 보증금을 반환받을 수 있도록 보호하기 위한 조치입니다.
만약 전세보증보험에 가입하지 않았더라도 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 바뀐 집주인한테 보증금을 달라고 요구할 수 있는 것입니다.
그런데 왜 이런 일이 일어났을까요?
그 이유는 매수인이 잔금을 지급할 때 임차인의 보증금을 미리 확인했으면 해결될 수 있었던 일입니다.
즉 매매 잔금 중에서 임차인 보증금은 임차인에게 직접 지급하고 나머지 차액분에 대해서만 매도인 한테 지급을 했으면 아무 문제가 생기지 않았을텐데, 그렇게 하지 않고 잔금 전부를 매도인한테 지급을 하니까 매도인이 나쁜 마음을 먹고 돈을 챙겨서 잠적 해버린 것입니다.
그래서 임차인이 있는 상황에서 매수를 할 때는 계약서 특약에 이런 조항을 넣는 것이 좋습니다.
“잔금시 매수인이 지급할 잔금 중에서 임차인의 보증금은 임차인 계좌로 선지급하고 차액분을 매도인 계좌로 지급하기로 한다”
이렇게 특약을 넣고 잔금 날에 임차인 보증금부터 지급을 하게되면 매도인이 먹튀를 할 수 없게 됩니다.
빌라 오피스텔 급매 사기 유형
그리고 요즘 엄청나게 많은 피해자가 나오고 있는 빌라나 오피스텔의 경우 급매물에서 사기피해가 많이 발생하고 있습니다.
어떤 상황인지 이번에도 실제 피해사례를 들어 알아보겠습니다.
건축주가 빌라를 신축하면서 매매 시세보다 높은 전세금으로 임차인과 전세 계약을 합니다.
그리고 바지 사장을 구해서 소유권을 넘겨 버리고 사라지죠. 이렇게 되면 새로운 집주인인 바지 사장한테 임대차 계약이 승계되기 때문에 임차인의 전세금을 바지사장 한테 받아야 됩니다.
하지만 바지 사장은 처음부터 보증금을 돌려줄 능력이 없습니다. 집 매매 시세가 전세금보다 낮으니까 집을 팔아도 전세금을 못 돌려 주게 됩니다.
이런 식으로 빌라나 오피스텔 전세 사기가 진행이 된 건데요. 여기까지는 많은 분들이 알고 계시는 내용일겁니다.
그런데 이런 상황에서 바지 사장까지 나쁜 짓을 하기 시작합니다. 처음 사례처럼 빌라나 오피스텔을 시세보다 급매로 내놓고 매수인이 계약금이나 잔금을 주면 임차인 보증금은 돌려주지 않고 먹튀를 하는 것인데요.
실제로도 이렇게 당하신 분들이 꽤 많다고 합니다.
이렇게 바지 사장인 매도인까지 잠적하고 나면 임차인은 당연히 새로운 매수인한테 전세금을 요구하게 되고 매수인과 임차인 둘 다 피해를 보게 됩니다.
앞으로는 이렇게 복잡한 사연이 있는 급매 사기가 많이 일어날 확률이 높다고 합니다. 그렇다고 우리가 집을 안 구할 수도 없으니까 계약을 할 때 더 꼼꼼하게 확인을 하셔야 됩니다.
매도인의 사기를 대비하기 위해서는 먼저 임차인의 임대차 계약서를 요구해서 보증금이 얼마인지 확인을 하고 잔금을 치를 때 임차인 보증금을 제외하고 나머지 차액분을 매도인 한테 지급을 하셔야 피해를 예방할 수 있습니다.
그리고 매도인이 임차인이 있는데도 없다고 거짓말을 할 수 있는데요. 이럴 때는 전입세대 열람내역서를 확인하면 됩니다.
임차인이 보증금을 지키려면 그 집에 전입 신고를 해야 되니까 임차인이 있다면 전입세대 열람 내역서에 나타나게 되는 것이죠.
추가로 계약할 때 매도인이 보여준 임대차 계약서에 나온 임차인의 보증금하고 실제 보증금이 다를 수가 있으니까 확정일자 부여 현황이란 서류까지 확인해 보는게 좋습니다.
확정일자 부여 현황에는 임차인의 보증금이 기재가 돼 있으니까 매도인이 거짓말을 했는지 바로 확인이 가능합니다.
마지막으로 임차인이 있는 상황에서 바지 사장인 매도인이 매수인 한테 계약금만 받고 잠적하는 경우가 점점 늘어나고 있으니까 매수인은 계약을 할 때 임차인 전세금과 매매 금액이 차이가 없다면 계약금을 최대한 적게 지급하시는게 좋습니다.
그리고 임차인의 전세금과 매매금액이 같은 상황이라면 매도인이 계약금을 먹튀할 수도 있으니까 이런 경우에는 계약을 함과 동시에 임차인 보증금을 지급해 주고 당일 날 바로 법무사를 통해서 소유권을 이전받는 것도 좋은 방법이니까 참고하셨으면 좋겠습니다.
-출처 덕방연구소-
