특약이란 부동산 계약시 본 계약 외에 주된 계약의 내용을 보완하기 위해 부가하는 특별한 약정을 말하는데요,
특정 상황에서는 집주인 혹은 임차인이 자신의 권리를 보호하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
하지만 임대차 계약서의 특약이 주택임대차보호법이 보장하는 범위를 넘어서면 효력을 잃게 됩니다.
특히 주택임대차보호법이 세입자를 위해 만들어진 만큼 임차인에게 불리한 약정일 경우 효력을 인정받을 수 없다는 점에 주의해야 할 필요가 있습니다.
효력없는 특약은 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
세입자는 1년 뒤 퇴거한다
임대차 계약서에 계약 기간을 1년으로 하거나, 특약에 “세입자는 1년 뒤 퇴거한다”고 써놓은 경우가 대표적입니다.
주택임대차보호법에서 보호하는 임차인의 거주기간은 2년입니다.
주택임대차보호법 제 4조에 따르면 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차 계약 기간은 그 기간을 2년으로 봅니다.
올해 개정된 임대차 보호법에서는 이 내용이 더욱 강화되었는데요,
이번에 바뀐 법에선 임차인이 기본 임차존속 기간인 2년에 더해 1회 갱신을 요구하면 2년 더 거주할 수 있습니다.
한 번 임대차 계약을 맺으면 임차인이 원할 경우 총 4년간 거주할 수 있게된 셈입니다.
따라서 집주인이 특약 사항에 “1년만 거주하라”고 적어놓아도 세입자에게 1년 뒤 강제 퇴거를 요구할 수 없습니다.
반면 임차인이 계약서에 1년으로 써 놓았다면, 1년만 나가고 살면 나가면 그만입니다.
세입자가 월세를 연체한 경우 집주인이 세입자 짐을 처분한다
세입자가 2달치 이상의 월세를 연체한 경우 계약 해지를 통보할 수는 있지만, 세입자의 짐을 함부로 처분하거나 세입자를 강제로 집에서 내보낼 수 없습니다.
집주인이 마음대로 세입자 집에 들어가 짐에 손을 대는 경우 주거 침입죄, 손괴죄에 해당될 수 있습니다.
집주인이 세입자를 강제로 퇴거시키려면 명도소송을 통해 진행해야 합니다.
보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다
특약에 이런 내용을 넣었고, 주변 전·월세 시세가 단기간에 아무리 급등했어도 집주인이 맘대로 올릴 수 없습니다.
주택임대차보호법에서 임대료는 2년마다 연 5% 한도로 증액할 수 있다고 규정했습니다.
그것도 임차인이 동의할 경우에만 가능하다는 것이 국토부의 유권해석입니다.
임차인이 5% 증액에 동의하지 않을 경우, 집주인은 임차주택에 대한 조세·공과금 증감, 경제사정 변동 등 임대료를 올려야 하는 이유를 증명해야 증액 청구가 가능합니다.
따라서 특약으로 이런 내용을 넣어 봐야 효력이 없고, 임대차 보호법에 나온 한도 내에서 증액할 수 있습니다.
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